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056案件 CASES 离奇的拍卖

赵伟/

强势的开发商让崔女士吃了苦头。一波未平一波又起,她又收到了法院的传票,神秘的买房人提起了违约之诉,因买卖标的物缺失,对方要崔女士按照约定支付巨额违约金。

山东济南的崔女士最近特别烦恼,因为在青岛买了两套别墅,惹上了一身官司不说,丈夫还气得生病住院,平静的生活被打乱了,家族产业也受到了一定影响。

      国庆长假刚过,崔女士从日本查体回来,看到两个可爱的儿子,又想起了青岛的两套别墅,“本想给孩子们每人一套”,结从头至尾,我陷入了一个圈套中。

开发商的能量很大

     济南市“四大火炉”之一,夏天气候炎热,崔女士就和丈夫商量,在青岛买两套别墅,一来夏天度假,二来能给两个儿子留下房产,丈夫就同意了。通过中介,崔女士看中了“金都碧海山庄”里的两套别墅,位置相邻且都紧靠海边,面积都是400多平方米,还可以把两套别墅一起围起来,单独开一个靠马路的大门。

     “金都碧海山庄”位于青岛市崂山区东海东路79号,是一个高档别墅区,开发商是青岛远东房地产开发有限公司,在网上检索,开发商口碑不错。初步考察后,崔女士很满意,于2006年7月13日签订了购房合同,并特别约定两条:一是业主保证临近马路规划中有一个大门,二是院子内的所有建筑物占地属于我们的房地产地籍。

     “我们院子内有个类似传达室的小屋,我当时特别提及这个问题:我们把两套别墅单独围起来后,要把这个小屋拆除。”

  合同签订后,麻烦来了。首先,开发商换了。青岛远东房地产开发有限公司说,实际的开发商不是他们,而是青岛天帝物业中介公司。其次,两套别墅只有房地产证,没有土地证。三是,合同特别约定的两条内容,一条也办不到。离奇的是:实际开发商虽然是青岛天帝物业中介公司,但青岛远东房地产开发有限公司竟然说,那个传达室归他们所有,并派人入驻,还在院子里养狗。

     崔女士一气之下将开发商告上法庭。青岛中院的判决书说,青岛天帝物业中介公司开发建设的金都碧海山庄12栋别墅于1998年6月10日竣工验收,而青岛天帝物业中介公司以转让方式取得金都碧海山庄国有土地使用权日期是1999年6月17日。也就是说,房屋竣工验收合格一年后,才取得土地使用权。崔女士惊讶了,房地产开发应该是先获取土地使用权,然后再规划、建设,最后才竣工验收,在青岛怎么是反过来的?开发商竟然有能量。

 

别墅区成了垃圾场

崔女士怎么也不会相信,青岛一个有名的高档别墅小区竟然变成了垃圾场!

在百度上搜索“金都碧海山庄+垃圾场”,有2.5万多个网页。其中青岛晚报(2004年12月29日)报道说,别墅的门窗破烂不堪,;垃圾随处可见,拾荒者随意进出,它就是位于香港东路(现东海东路)79号的金都碧海山庄小区。由于缺乏后续管理,至今没有正式的水电供应,导致小区脏乱不堪,几乎成了一个达拉机场。很多别墅的窗框、金属栅栏已被拆卸得面目全非,看起来像是废弃多年的古堡

十几年来,当地记者不断探访“金都碧海山庄”,“垃圾场”的称谓一直没有改变,甚至变本加厉。有媒体评论说,在环境优美的青岛雕塑艺术馆北侧有这样一个所谓高档小区,给青岛美丽的海滨抹了黑。

十几年了,小区一直是垃圾场,原因在哪里?青岛市规划局相关负责人说,“为改善小区部分建筑长期闲置、环境景观长期恶化的现象,我局结合改造申请及意愿进行了多次专题研究,因小区建筑产权分散,根据物权法规定,对小区整治和改造的规划审批要再产权人达成一致意见的前提下,依产权人达成一致意见的前提下,依产权人申请进行。由于小区业主意见不统一,致使规划审批总是难以推进,造成该小区环境脏乱现象。”

作为开发商,青岛天帝物业中介公司是否办理了相关规划手续?青岛市规划局说,根据目前可查阅的档案无法核实。也就是说,规划局里查不到青岛天帝物业中介公司开发房地产的规划手续。

青岛天地物业中介公司是一家集体企业,由青岛公共关系协会事务研究中心出资10万成立,主要从事中介服务,法定代表人是刘萍。后增资至200万元,其中180万元是固定资产投资。按照建设部《房地产开发企业资质管理规定》,青岛天帝物业中介公司不具备房地产开发资质。

在网上搜索,崔女士还发现这样一条消息:青岛市有关部门对青岛天帝物业中介公司出售建筑产权证书进行了查处。

了解的情况越多,崔女士越害怕。崔女士感觉“金都碧海山庄”还达不到起码的居住条件,决定将两套别墅卖掉。

离奇的拍卖

法院判决开发商为崔女士办理房地产权证,崔女士付清剩余房款。

在崔女士的不懈努力下,两套别墅的房地产权证终于办下来了。因为购房合同中特别约定的两条(规划中有一个大门、传达室产权)一直没有解决,崔女士未将剩余房款300 万元支付给开发商。

2010 年年底,崔女士在一家中介公司挂牌出售两套别墅,挂牌总售4500 万,每套售价2250 万元。不久,一个买房人找上门来,经过讨价还价,最后以4100 万元成交,每套售价2050 万元,买房人交了300 万元定金,还约定了高额违约金。还约定了高额违约金。看见这两套房子就闹心,崔女士决意要卖,也就签订了卖房合同,同意了违约责任条款。

奇怪的是,买房人交了定金后好像人间蒸发了一样。这让崔女士十分纳闷。直到有一天崔女士接到一个电话,才梦方醒。

“打电话的人说,你的两套房子少了一套,你没法出售两套别墅了,你违约了。”崔女士非常震惊,她对打电话的人说,“你慢慢说,到底是怎么回事。打电话的人说,不给你啰嗦了,法庭上见。”

原来,两套别墅中的一套是被法院拍卖了,而且拍卖了1052万元! 同一时段,崔女士的房子在中介公司的市场价是每套2050 万元。

房子怎么被法院拍卖了呢? 崔女士在法院了解到,因为崔女士一直没有给开发商结清剩余的300 万元房款,开发商要求执行法院的生效判决,于2010年8月给青岛中院写了一份申请,请求法院拍卖崔女士的一套别墅,用于支付300 万元尾款。青岛中院委托一家中介公司对崔女士的一套别墅进行评估,评估价是1052 万元,半年后(2011年2 月25 日)被青岛振伟拍卖有限公司以评估价拍卖,拍卖公司获得佣金35 万余元。

 

拍卖前,崔女士没有收到任何执行通知。房子被拍卖三年后,2014 年5 月16 日,崔女士和律师才看到并复印了整个执行卷宗,但里面没有崔女士的一个签字。卷宗显示,2009年10月31日,青岛中院曾作出过一次终结执行裁定: 本案在执行过程中,经本院查实,被执行人崔某现无财产可供执行,裁定终结执行。执行员秦明还出具了一份结案报告。奇怪的是,这个裁定书竟然没有送达的相关材料。

卷宗还显示,有些法律文书是公告送达的。比如开发商的强制执行申请书等,在很专业的报纸上刊登一个豆腐块,字体又小,崔女士称她不可能看到。“公告送达不符合公告送达的法定条件,因为法院只使用了一个邮寄送达,没有送达成功后,就改为公告送达。”

崔女士气愤的是,邮寄送达竟然把崔女士的家庭地址写错了。令人惊奇的是,这个写错地址的邮政快递也出现在卷宗里。

俗话说久病成医,因为官司,崔女士对法律也熟悉了。“根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,法院选择评估机构、拍卖机构、选择拍卖公告的范围等,要通知当事人,但卷宗中没有这方面的通知和裁定,这属于应当制作法律文书而没有制作。”

让崔女士耿耿于怀的是,房子是2011年2月25 日拍卖的,过户给竞买人是2013年11月,这期间(2011年8 月2 日),崔女士向青岛中院寄去了执行异议书,特快专递显示,第二天中院就收到了。根据民事诉讼法第202条规定(当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议),中院应当在收到书面异议之日起十五日内审查,执行异议理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。崔女士如果对裁定不服,还可以申请复议。惊奇的是,执行卷宗里没有崔女士提交的执行异议书!

崔女士说,“如果房子拍卖前通知了我,我肯定会交付300万元而不让拍卖。

房子被拍卖后,崔女士告诉了丈夫张先生,张先生找到执行员,两人吵了一架,不欢而散,张先生气得到北京住院两个月。联想到神秘的买房人,崔女士才明白原来这是一个圈套,有人非要买她的房子不可。

强势的开发商让崔女士吃了苦头。一波未平一波又起,她又收到了法院
的传票,神秘的买房人提起了违约之诉,因为崔女士两套别墅只剩下一套
了,买卖标的物缺失,对方要崔女士按照约定支付巨额违约金。

环环紧扣的诉讼让崔女士疲惫不堪,只有看到两个活泼可爱的儿子时,心里才有些许安慰。据悉,她已向有关部门反映了此事,有关部门已经开始调查。

 


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